明哥:旧改不是棚改,房价繁荣时代早已成历史的尘埃

来源:大参考    日期: 2019-06-27 17:42    阅读次数:

摘要:01 棚改未退,旧改已来 从2014年开启的棚改贷款刺激计划,虽然逐步退出历史舞台,但是余威尚存。 因为主导中国1997-2017年房价上涨周期的主要推动力有2个。 一是:2008年为了拯救金融...


01 棚改未退,旧改已来

  从2014年开启的“棚改贷款刺激计划”,虽然逐步退出历史舞台,但是余威尚存。

  因为主导中国1997-2017年房价上涨周期的主要推动力有2个。

  一是:2008年为了拯救金融危机而推出的“四万亿经济刺激计划”;

  二是:2014年开启的“棚户区改造贷款计划”,实现涨价去库存的战略目标,帮助地方政府和开发商,将地产库存和负债,转移到居民手上。

  每一个计划,都对时代进程产生了深远影响。

  从2018年6月份开始,国家开发银行,就收紧棚改计划的规模了,慢慢将水龙头关上。2018年,实际完成了626万套房产的改造。2019年计划支持285万套,相比去年的规模,已经腰斩了有余。

  所以,当旧改声音刚出现时,一些人惊呼,旧改将接过棚改的“枪”,开始新一轮刺激计划了。

  然而,事情的真相,却天差地别。

  2019年6月19日,国务院召开常务会议,部署推进城镇老旧小区改造。会议通稿说:全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。

  国务院参事仇保兴估算:我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元以上。

  按照官方说法,旧改的目标是:

  重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。

  在小区改造基础上,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。

  改造的对象很明确,是已经存在多年的老旧小区;

  改造的方法很明确,是水、电、气、光纤、电梯、停车位等基础设施。

  原来,这是城市中存量居住资源的局部更新计划,仅此而已。

  棚户区改造是引导居民去购买新房,老旧小区改造也是提升小区和住房品质。

  前者是新增优质商品,后者是提升原有商品品质,都是在提供更好的住房服务,房子价格会上涨,那有人就好奇,为何棚改能掀起全国范围的房价上涨,而旧改则掀不起任何浪花呢?

  这里的秘密,在于资金的信贷效应。

  02 外部信贷资金,如同洪水猛兽

  先来看,棚改计划是如何掀起惊涛骇浪的。

  央行提供PSL资金(抵押补充贷款),由国家开发银行主导,面向地方政府发行贷款。

  1、央行通过低利率的PSL(抵押补充贷款),向国家开发银行提供资金来源。

  2、国开行等政策性银行,以发放棚改专项贷款的名义,注入地方政府。

  3、地方政府获得贷款资金之后,开启大规模的棚户区改造,先用真金白银,对被改造的居民家庭,进行货币化补贴。

  4、居民家庭用货币去购置新房,地方政府依靠开发商贡献的卖地收入,来偿还国家开发银行的贷款。

  棚户区改造威力的源头,在于“贷款”二字。只要有人提供资金,地方政府就有无穷的动力,用真金白银,把棚户区的居民们,吸引到购房市场去。

  毕竟,地方政府早已经债台高筑了,而棚改计划,不用从自己的财政账户掏钱,还能将土地卖给开发商,收取土地出让金,这是天大的杠杆呀!

  所以,地方政府们纷纷行动起来,抓住了这次空手套白狼的杠杆机会,轰轰烈烈地推行棚改运动了。

  2014年棚改,货币化安置比例是9%,2015年来到了30%,2016年来到了50%,2017年达到了最高峰,是60%左右。

  截止2018年5月,国开行累计发放棚户区改造贷款近4万亿。足足4万亿,和2008年我国拯救金融危机时的刺激计划规模,是等量齐观的。

  对地方政府而言,只要房价上涨预期保持不变,这种空手套白狼的杠杆机会,多少贷款资金都能申请来,国家开发银行能给多少,他们就能吃多少。

  房价现象,说白了就是一种货币现象,金融的杠杆效应在其中起着翻手为云、覆手为雨的作用。

  旧改呢?背后逻辑却截然不同。

  棚改,背后是政策逻辑和金融逻辑,央行、国开行、地方政府在财政和信贷两方面,强力背书和站台,目的就是涨价去库存。

  旧改,要服从于市场化的商业逻辑,财政补贴可有可无,金融信贷也不提供支持,无源之水不可能掀起任何浪花。

  根据官方文件的通告,部分省市的老旧小区改造资金来源,市政府补贴部分,区政府承担部分,有条件的小区居民负担一部分。

  例如,对于一些老旧失修的高层住房小区,一类重大改造就是新增电梯,除了一少部分资金可以向市、区政府申请以外,居民们自己要承担大部分安装费用。

  如果要对老旧小区整体拆除和原地整治,将由开发商来负责,政府除了少量的政策补贴外,不会过度参与。而开发商主导改造和整治的唯一目的,是为了商业化利益。当缺乏明显的商业利益前景,或者因为居民利益非常复杂时,改造的难度会非常之大。

  所以,旧改的模式,和棚户区改造,天差地别。

  无论是局部改造还是整体整治,旧改从来没有凭空产生高品质居住资源,更加没有任何一方,拿着天量的信贷资金,进入市场进行扫货搅局。

  高高的庙堂,之所以要推行旧改,无非是想在不影响经济和房价大势的前提下,局部调动地方政府的财政(市级、区级)、社会资本(开发商)、民间资本(居民自掏腰包),改善居民们的生活环境。

  真正具有信贷能力和杠杠效应的金融巨鳄,比如央行、国家开发银行,统统缺位。

  所谓的金融放水,只是部分既得利益者对政策的误读,自我意淫出来的一个白日梦。

  03 房价繁荣时代,历史的尘埃

  明哥为什么认为房价繁荣时代,已经成为了历史的尘埃呢?

  因为房价曲线在下落的过程中,每次反弹的时间越来越短,高度越来越低了。

  前几天国家统计局公布了2019年5月份的数据。

  2019年1—5月份,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比1—4月份回落0.7个百分点。其中,住宅投资33780亿元,增长16.3%,增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。
 
  2018年底2019年初,国家为了应对和世界最大经济体之间的 Trade 摩擦,应对宏观经济下行,提振股市,放松了货币流动性。

  这被很多购房者、开发商误以为国家在货币、购房政策上即将转向,回到原来的熟悉的节奏,于是大干猛上。很容易看出来,全国房地产开发投资增速,经历了2018年全年的下跌之后,2019年一季度迎来了反弹。

  但是很快,他们也明白过来了,这不是过昙花一现。于是房地产开发投资增速又掉头往下了。
 
  不出意外地,全国商品房销售面积和销售额的增速,又虚晃了一枪,转而掉头往下了。

  而这次,旧改的文件出来后,连一丁点水花都没有激起,除了一小撮不明真相的炒房者在欢呼之外,更多的市场主体们,陷入了死一般的沉静。

  再过几年,大家就会意识到,这将成为历史的常态。房价繁荣的时代,已经被扫进了历史的垃圾堆。
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